Une hausse de dix ans. Comme en Espagne ou au Royaume-Uni, les prix de l’immobilier ont littéralement explosé en France entre 1998 et 2008. Durant cette période, « les logements se sont renchéris de 160 % en province, et de 180 % à Paris », rappelle M. Laurent Quignon, économiste à BNP Paribas (1). Selon lui, « seuls 40 % de la hausse sont justifiés par des facteurs structurels comme la démographie et la pénurie de logements ». Un constat partagé par le Fonds monétaire international (FMI), qui estime, dans une récente étude, que le marché immobilier en France serait surévalué de 17 % (2).
Cette flambée des prix comme l’augmentation du volume des transactions (+ 37,6 %) ont dopé le développement des agences immobilières, dont le nombre est passé, durant cette décennie, de dix-sept mille à trente-deux mille. La possibilité de percevoir des honoraires confortables à chaque vente les a largement poussées à entretenir un discours sur la hausse sans fin du prix des biens immobiliers. Cela est particulièrement net pour la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui regroupe onze mille quatre cents agences. Pour M. René Pallincourt, son président, c’est toujours le moment d’acheter : « Nous entrons dans une phase où ce sont les acheteurs qui seront gagnants », assure-t-il en pleine crise immobilière (3). Car, après un « ajustement », les prix du marché vont forcément repartir à la hausse...
Une hausse si démesurée pourtant que, en 2007, pour devenir propriétaire, il fallait mobiliser entre quatre et six années de revenu fiscal (4), contre deux et demi entre 1965 et 2000, pour un logement moyen. « C’est une situation qui ne peut pas durer, puisque beaucoup de primo-accédants ont été éjectés du marché, comme les jeunes foyers », souligne Mme Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de la stratégie des marchés à la banque HSBC France. Pour elle, « les prix doivent baisser de près de 10 % pour que les ménages retrouvent leur capacité d’achat de 2004 ». Une telle estimation paraît même modeste.
M. Jean-Louis Borloo, alors ministre du logement dans le gouvernement de M. Dominique de Villepin, avait pronostiqué, en septembre 2006, « une baisse sensible des prix d’ici deux à trois ans ». Cela lui valut un rappel à l’ordre immédiat de M. Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi, et de M. Pallincourt. Tous deux réfutèrent l’idée d’un renversement de tendance, et regrettèrent des propos susceptibles d’inciter de potentiels acheteurs à retarder leur achat.
Deux ans après, et alors même que la baisse est annoncée dans les principaux médias, Mme Christine Boutin, ministre du logement dans le gouvernement de M. François Fillon, a bien retenu la leçon et explique en septembre : « C’est une crise financière internationale, pas de l’immobilier. La France n’est pas dans la situation de crise des années 1990 marquée par des stocks de logements invendus et un effondrement des prix. »
En juin dernier pourtant, avec cent dix mille cinq cents logements à vendre, les stocks ont atteint leur plus haut niveau historique, supérieur à celui constaté lors de la crise immobilière de 1991, et ce alors même que les promoteurs ont réduit leurs mises en chantier dès le premier trimestre 2007.
Du côté des professionnels de l’immobilier, on se rassure en parlant de « stabilisation » ou de « consolidation » du marché. Avec ces précautions de langage, la baisse des prix a fini par devenir un « tabou ». Comme l’indiquait M. Didier Corne-Demajaux, directeur des études de Bouygues Immobilier, lors d’un récent débat organisé par le Crédit foncier : « Ce qui m’inquiète, ce ne sont pas les chiffres, mais les rumeurs qui courent actuellement et leur effet psychologique. Les rumeurs propagées sur la fragilité du marché ne sont pas fondées. Or anticiper une crise est la meilleure manière de la créer (5). » Voilà pourquoi M. Pallincourt martèle : « Tout ça n’a pas trait à l’immobilier et, en France, on est plutôt bien lotis » ; et de renvoyer la responsabilité aux banquiers, qui auraient « fermé le robinet du crédit ».
« La notion de bulle spéculative pose moins la question de l’existence de la spéculation que celle de l’irréalisme des évaluations des acteurs, remarque Loïc Bonneval, auteur de la seule thèse disponible sur le métier d’agent immobilier (6), car, à partir de 2002, le nombre de transactions n’augmente plus, ou très peu, tandis que les prix continuent à croître rapidement. »
A l’origine pourtant, M. Roger Lemiale, qui, président de la Fnaim de 1975 à 1986, a promu les indicateurs de la fédération, avait une tout autre ambition de son métier d’agent : « Quand j’ai débuté, l’immobilier avait très mauvaise presse. Je me suis alors engagé dans le syndicalisme car je savais que la pérennité de la profession se logeait dans la qualité du service rendu. Il était donc nécessaire de rendre le marché plus transparent, pour que les gens aient confiance. Nous sommes des conseillers avant tout, et nous devons réussir à ce que le vendeur et l’acquéreur d’un bien s’estiment réciproquement. » Mais il s’agissait également d’établir un lien de confiance avec les pouvoirs publics : « En fait, nous étions en contact avec les utilisateurs et nous avions la possibilité de devenir les “sachants” du monde de l’immobilier. Quand les socialistes sont arrivés au pouvoir en 1981, ils se méfiaient de cet univers, mais ils étaient en manque d’expertise ; alors nous sommes devenus des interlocuteurs privilégiés. »
plus cher qu’il ne vaut »
Les agents immobiliers français ne supervisent que 45 % des ventes (5 % pour les notaires, 50 % de particulier à particulier), contre 80 % aux Etats-Unis et 90 % au Royaume-Uni ; pourtant, la Fnaim a largement profité de cette position d’expert. Ses études font autorité auprès des pouvoirs publics et des médias, même si elles relèvent davantage de la stratégie de communication que de l’information économique (7). Ainsi, les médias parisiens ont attendu septembre dernier pour reconnaître une baisse de 25 % du nombre de transactions en France durant l’année 2008 (soit le niveau des années 1993-1994), alors que, dès 2006, plusieurs régions — dont l’Aquitaine, l’Auvergne, le Centre et Midi-Pyrénées (puis ce fut au tour de la Bretagne et de la Haute-Normandie en 2007) — étaient touchées par un retournement important.
En fait, la Fnaim a arrêté de publier son indicateur d’activité dans l’ancien (8) depuis janvier 2007 . Sur le « terrain », le décalage entre la communication de la fédération et la réalité du nombre de ventes dans chaque agence n’en était que plus grand. « Il y avait un hiatus qui ne faisait que s’élargir entre la base de nos adhérents et le discours fédéral », reconnaît aujourd’hui un dirigeant de la Fnaim. « Les agents sur le terrain en ont marre ; depuis 2003, ils se font ringardiser quand ils essayent de tempérer les ardeurs de leurs clients vendeurs », note un autre. Car, peu à peu, les acquéreurs se faisant de plus en plus rares, les agents immobiliers ont dû expliquer aux vendeurs, influencés par la multiplication dans la presse des « Argus de l’immobilier », que leurs prétentions de prix étaient trop élevées.
Aujourd’hui, à Paris, un jeune négociateur d’une agence du réseau Era expose ses difficultés : « La concurrence est très sévère entre les agences. Les propriétaires mettent la pression, car ils ne veulent pas forcément passer par notre intermédiaire. Quand on est dans un réseau, la pression est double car, à celle des acheteurs et des vendeurs, s’ajoute celle des directions qui ont des exigences de rentabilité. Résultat, on est presque obligés de mettre le bien plus cher qu’il ne vaut, et après on le travaille à la baisse en coulisse. Mais nos clients vendeurs estiment leur appartement par Internet ou s’inspirent de toutes les publications dans la presse. C’est un problème : celles-ci ne devraient s’adresser qu’à des professionnels car les journalistes n’entrent que rarement dans la spécificité des produits, des lieux, et nous, au final, nous avons parfois du mal à vendre un bien. »
En deux ans, les délais de transaction sont passés de quelques jours à plus de cinq mois. Et ce jeune vendeur, payé à la commission, gagne en moyenne entre 1 000 et 1 400 euros nets par mois. Dans son agence, où les conseillers ont entre 20 et 30 ans, « tout le monde fait du chiffre. On met toutes les armes de notre côté : on prospecte au téléphone, on peut organiser de fausses visites ou même mettre en publicité, c’est-à-dire en vitrine ou dans des catalogues, un appartement dont on n’a pas le mandat. Quand tu es payé à la commission, tu es prêt à tout pour y arriver ».
« Jusqu’à quel point peut-on
prendre le risque d’alarmer le public ? »
On est bien loin de la « mission sociale » de l’agent immobilier promue par M. Lemiale... Conscient des dérives de la profession (9) et souhaitant répondre aux signaux d’alerte de ses adhérents, M. Henry Buzy-Cazaux, directeur général de la Fnaim depuis cet été, tient désormais un discours qui détonne : « Soyons francs. Ces derniers mois, les messages que nous diffusions étaient un peu en décalage par rapport à la réalité. Mais la question était : “Jusqu’à quel point peut-on prendre le risque d’alarmer le public, alors que nous ne sommes pas certains de l’avenir ?” » A titre personnel, il rappelle : « Il y a quatre ans, j’étais de ceux qui pronostiquaient la fin de l’augmentation des prix » et reconnaît que « les discours ont mis du temps à dire les choses. Les vendeurs devront revoir leur prix à la baisse s’ils veulent que le marché reste suffisamment dynamique ».
M. Buzy-Cazaux prévoit un recul des prix de 7 à 15 %, et même de 10 à 20 % à Paris ! Les agences immobilières en ressentent déjà les effets : entre juillet et septembre 2008, deux cent vingt-cinq d’entre elles ont dû mettre la clé sous la porte, contre cent vingt l’année précédente.
Mais comment cette bulle a-t-elle pu croître ? En fait, la fuite en avant de la Fnaim doit être comprise comme le symptôme de la transformation radicale du secteur de l’immobilier, lequel, depuis le début des années 2000, connaît des phénomènes de concentration et d’intégration verticale.
Pour expliquer la hausse des prix, on évoque généralement des « fondamentaux » : la croissance soutenue du nombre de ménages ou l’effet de la baisse des taux d’intérêt jusqu’en 2005 (les taux français ont été parmi les plus bas d’Europe, après ceux de l’Allemagne) (10). Mais on oublie souvent le fort développement de l’offre de crédit de la part des organismes financiers. Devant la hausse du marché de l’immobilier, les banques ont toutes fait la même chose, au même moment : elles se sont mises à acquérir des agences immobilières, des promoteurs et des marchands de biens. BNP Paribas possède ainsi Gérer, Comadim, Espaces Immobiliers, Meunier ; les Caisses d’épargne ont investi dans Nexity, Gestrim, Lamy, Saggel, Century 21, Arthus Immobilier, Keops, Guy Hoquet ; les Banques populaires, dans le réseau Foncia ; le Crédit mutuel, dans Ataraxia ; le Crédit agricole, dans Square Habitat ; la Société générale, dans Sogeprom.
Leur intérêt ? Capter de nouveaux clients. Comme le souligne M. Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France, « c’est une spécificité française. Le crédit immobilier est pour beaucoup de banques un produit d’appel, et il n’est pas vendu réellement à son prix ; l’objectif des banques est de capter le client dans une relation globale ». Ce crédit est en effet le facteur principal de changement de banque. La durée des remboursements permet ensuite de fidéliser les nouveaux clients, puis de les attirer vers d’autres produits.
En 2005, la Commission bancaire parlait même de « laxisme » dans l’évolution des crédits à l’habitat, insistant non seulement sur l’augmentation des risques mais également sur la diminution des marges (11). « Les grandes banques et les assurances, depuis les années 2000, ont toutes investi à grands frais dans les métiers du logement, et elles l’ont fait en haut de cycle, critique un observateur avisé. C’est d’ailleurs la véritable raison du départ de Charles Milhaud de la tête des Caisses d’épargne ; il paye ces choix-là. Avec des prêts à trente ou trente-cinq ans, je ne suis pas sûr qu’on soit en mesure aujourd’hui de dire que la production de crédits depuis dix ans n’a pas été sans risque, surtout quand on voit l’évolution des revenus et du pouvoir d’achat. » Le président du Crédit immobilier de France le reconnaît à demi-mot : « Les particuliers ont pu emprunter à très long terme et à un coût inférieur à celui dont peut disposer l’Etat quand il emprunte. Or un particulier n’a pas les moyens dont dispose un Etat. »
M. Sadoun souligne : « Les ménages se sont trouvés fortement “solvabilisés” par cette offre bancaire attractive. » En effet, alors qu’en 1998 et 1999, dans le prolongement d’une hausse lente et linéaire, les emprunts représentaient 60 % environ de l’investissement des accédants, cette part est montée à 67 % en 2001 et 2002, pour atteindre les 75 % en 2003 et 2004. L’apport personnel a même baissé en valeur depuis 2000, et la croissance du marché de l’ancien, depuis 1998 et surtout à partir de 2000, a été très largement couverte par le crédit (12). La Fnaim se félicite d’ailleurs d’avoir « obtenu des pouvoirs publics » l’extension à l’ancien du prêt à taux zéro depuis le 1er février 2005 (13) et l’application du « dispositif Robien » aux logements à réhabiliter qui permet de bénéficier d’une baisse d’impôt.
à ce que le foncier augmente éternellement »
« Il ne faut pas être hypocrite, les acteurs du marché ont largement profité des conditions aberrantes de financement, dues essentiellement à ces usines à produire des commissions qu’étaient devenues les banques, en alimentant les marchés des produits structurés (les fameux produits titrisés) », estime ainsi M. Jean-Pierre Raynal, président de Proudreed France, une société britannique d’investissement. « Ces dernières, se débarrassant des encours, ont été moins regardantes sur les conditions de rémunération. Le marché en paie le prix aujourd’hui (14). »
Désormais, M. Lemiale peut bien dénoncer l’« entrisme des banques » et la « dégradation de la relation client qui en résulte », et M. Buzy-Cazaux déplorer la « financiarisation » et la « dématérialisation » de l’immobilier, la Fnaim a bien sa part de responsabilités dans la montée généralisée des prix dans la quasi-totalité du territoire. Tout a été fait ces dernières années pour développer le sentiment qu’il fallait acheter un logement d’urgence. Avec un argument massue : investissez dans l’immobilier pour préparer votre retraite !
Dans ce contexte, les gouvernants ont préféré doper la demande plutôt que de jouer sur l’offre. « Si vous voulez encourager une politique d’accession à la propriété, analyse M. Sadoun, il faut desserrer la rente foncière. Or tous les gouvernements ont préféré jouer sur la demande en la rendant solvable. Au final, cette politique a profité aux vendeurs car, quand il y a une situation de rente, c’est le titulaire de celle-ci qui s’approprie la “solvabilité” supplémentaire apportée au marché. Dit autrement, s’il y a peu de terrains et que vous augmentez la solvabilité de la demande, vous faites monter les enchères et, finalement, c’est le propriétaire qui encaisse. Alors qu’il aurait été nécessaire de contrôler les deux bouts de la chaîne en développant des politiques publiques favorisant la baisse des prix. »
Durant la dernière campagne présidentielle, M. Nicolas Sarkozy, souhaitant favoriser une « France de propriétaires », envisageait pourtant d’importer le système des subprime en France... En tout état de cause, en multipliant les niches fiscales, avec la loi Robien en 2003 et la loi Borloo en 2006 (lesquelles font suite à d’autres dispositifs de défiscalisation, comme le Périssol ou le Besson), les gouvernements successifs ont aggravé les déséquilibres du marché.
Entre 2000 et 2006, le marché de l’investissement locatif a permis la construction de trois cent vingt-cinq mille logements, soit près de la moitié des chantiers réalisés. « Mais ces produits n’ont pu être développés qu’en dehors des zones tendues », remarque un ancien promoteur « défiscalisateur ». Comprendre : ces logements ont été construits en périphérie des centres urbains ou dans des villes moyennes en ne répondant pas aux besoins de la population. A Saint-Gaudens (Haute-Garonne), par exemple, une ville de douze mille cinq cents habitants, la production locale de logements neufs a explosé entre 2001 et 2007 : vingt-neuf programmes totalisant mille deux cent huit logements, sans oublier deux cent une maisons neuves dans vingt-huit lotissements.
Mais aucune évaluation des dispositifs de défiscalisation n’a véritablement été engagée par les pouvoirs publics. « Je suis consternée par l’indigence de l’“Etat logement”, déplore l’ancienne ministre du logement socialiste Marie-Noëlle Lienemann. Les seules données, c’est Bercy qui les possède. Ce cloisonnement administratif empêche de développer des politiques permettant d’atténuer les cycles, car, pour le faire, il faut pouvoir les prévoir. » Cette situation renvoie une nouvelle fois au déficit criant d’instruments pour mesurer, d’une manière indépendante, l’état du marché de l’immobilier : « Un outil nous manque désespérément : un système fiscal et d’évaluation synthétique permettant de connaître le prix des biens et de le rendre public, dénonce l’économiste Vincent Renard, un spécialiste du foncier. Nous avons, certes, la Conservation des hypothèques, endroit plein de romantisme où s’amassent les actes notariés... et où personne ne met jamais les pieds. Nous nous sommes habitués à cette tradition de confidentialité. »
Eclatement de la connaissance publique, absence d’économistes indépendants spécialisés : malgré l’importance stratégique qu’il a acquis, le marché de l’immobilier frappe par son opacité. Celle-ci n’est peut-être pas totalement fortuite : « Tout un ensemble d’acteurs a intérêt à ce que le foncier augmente éternellement », souligne M. Dominique Muslin, urbaniste à Avignon.
En France, les secteurs de la construction et de l’immobilier confondus (près de 20 % du produit intérieur brut [PIB]) ont représenté, entre 2004 et 2007, 41 % des créations d’emplois dans le secteur marchand privé, et 0,9 point d’une croissance s’élevant à 2,1 % en moyenne par an. Quant aux droits de mutation, ils ont rapporté, en 2007, 8 milliards d’euros aux collectivités locales, deux fois plus qu’en 2000 (15). Profitant de cette manne, les pouvoirs publics et les acteurs de l’immobilier ont préféré bluffer, parier à court terme. Et (se) dissimuler les périls à venir.
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