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9 avril 2009 4 09 /04 /avril /2009 04:26



08.04.2009
Faut-il acheter ou vendre ?

C’est cette question sous-jacente qui est revenue tout au long des deux conférences de presse-chocs tenues mardi dernier d’abord par les Notaires de France puis ensuite par les Agents immobiliers de la FNAIM.
D’abord, il faut noter que dans un souci de rapprochement stratégique face à une conjoncture incertaine, la tactique de voisinage des deux ex-rivaux - notamment en matière de publication de chiffres sur les prix du mètre carré – a payé. La Presse n’est pas tombée dans le piège de la mise en concurrence ; elle a au contraire joué la complémentarité. La chose était facilitée par le fait que les Notaires ont – enfin ?- avoué une baisse des prix au dernier trimestre de l’an passé ; ce que les Agents immobiliers s’évertuaient à signaler depuis un bon moment.
De même les deux antagonistes sont d’accord pour annoncer que peu ou prou, le pire est encore devant nous. Malgré un frémissement que les deux signalent, de plus ou moins bonne grâce d’ailleurs, qui serait surtout dû au désormais dispositif fiscal Scellier. Et ils sont également unis face aux informations qui circulent, émanant depuis quelque temps des autres « conjoncturistes » publiant des baromêtres et autres indicateurs avancés basés sur des transactions vraiment récentes et indiquant non pas que la baisse générale des prix est terminée mais qu’il y a des remontées dans certains marchés.
En revanche, les deux ont également insisté sur le retour à un niveau plus normal des transactions soit au stade des promesses signées dans les cabinets immobiliers, soit en nombre d’avant-contrats chez les Notaires, surtout parisiens. Il y a d’ailleurs probablement,une relation directe entre els deux, puisque les promesses signées hier par les agents immobiliers sont les actes notariés de demain. Enfin, d’avant hier pour les premiers et d’après demain pour les seconds. Il n’empêche que la mayonnaise immobilière est en train de remonter, avec le coup de fouet des bas taux d’intérêt et la petite cuillère de vinaigre fiscal.
C’est alors que la Télévision interroge les « présentateurs » du feuilleton « Vive la vie immobilière »…Alors, c’est-y le moment d’acheter ? Sous-entendu : les prix vont-ils encore baisser et dans ce cas il vaut mieux attendre ? Réponse : nous, on ne sait pas prédire l’avenir ( quoique les Notaires parisiens ont dit qu’il s’y préparaient d’une façon ou d’une autre, avec leurs fameux avant-contrats), mais il semble qu’il y ait encore 5%, 10% ou 15% de recul supplémentaire des prix en 2009. Donc attendre 2010 ? Pas forcément, puisque dans certains cas les prix ont déjà commencé à remonter…
Alors que faire en fait ? Et bien on peut aussi aller chercher de l’autre coté : la vente. Faut-il vendre ? Sous-entendu : si les prix n’ont pas fini leur purge ( on voit beaucoup ces temps-ci les graphiques à long terme de Friggitt, qui montrent que la vraie crise, suivie de la vraie reprise, c’était pas tellement les années 90 mais les années 30…) alors il ne faut plus attendre pour lâcher du lest. Surtout les retraités, etc. Et tirer les marrons du feu de la hausse qui rend 99,99% des ventes bénéficiaires !
Mais voilà. Ce qui serait pourtant un retour au fonctionnement de la loi du marché pur et parfait, avec donc à nouveau des prix qui ont un vrai sens économique et non pas des prix à la casse, ne semble pas être encore visible. Il manque le retour de la CONFIANCE. Ce mot-clé, qui revenait d’ailleurs dans toutes les bouches ( y compris à propos des syndics, très attaqués ces temps-ci) conditionne finalement toute la chaîne, des acheteurs aux vendeurs, des agents immobiliers aux notaires, des promoteurs au législateur…


http://conjoncture.blogs.nouvelobs.com/archive/2009/04/08/faut-il-acheter-ou-vendre.html



31.03.2009

Le prix de l'immobilier
a-t-il encore un sens ?

Indice unique, indice inique. Cet adage qui s'applique volontiers à l'indice des prix de la consommation collerait-il avec la problématique des indices de prix de l'immobilier? Mise en cause par la crise actuelle, la publication de barometre par les uns ou de thermometre par les autres destinés à savoir si les prix baissent ou montent est dans la ligne de mire des professionnels sous l'oeil des particuliers, L'Ajibat a choisi ce moment pour réunir les fabricants des fameux indices du prix du mètre carré. Récit du combat des Horaces et des Curiaces...


Selon l'indice Case-Shiller, les prix des logements ont chuté de 19% sur un an en janvier, dans les vingt plus grandes agglomérations des Etats-Unis. Après un recul déjà historique de 18,5% en décembre, les analystes tablaient sur une baisse de 18,6%. L'ampleur de la chute des prix des logements selon l’autre indice SandP dans les dix plus grosses villes du pays a également atteint un nouveau record, avec un recul de 19,4% sur un an. A noter que les deux indices sont en recul constant chaque mois depuis octobre 2007… En glissement mensuel, les prix des logements ont plongé de 2,8% dans les vingt principales agglomérations en janvier, après une baisse de 2,6% en décembre. Dans les dix plus grandes agglomérations, les prix ont reculé de 2,5%, accentuant leur baisse du mois précédent de 0,2 point.
Cette dépêche concerne bien sûr les Etats Unis et certains rêvent d’en disposer un jour d’une telle information pour la France. C’est ce qui est ressorti du déjeuner organisé mardi par l’Ajibat, l’association des journalistes de l'immobilier et du bâtiment. Avec une certaine audace – mais c’était pour répondre à l’actualité, dont on ne sait plus dire si les prix du mètre carré montent ou baissent vraiment - ils ont réuni pour la première fois d’une part les Notaires, qui calculent des indices de prix de l’immobilier avec l’Insee à partir des transactions signées dans leurs études et d’autre part les Agents immobiliers, dont la fédération FNAIM calcule elle aussi des indices de prix de l’immobilier qui, eux, sont basés sur les promesses de ventes signées dans les agences.
Ces deux familles d’indices - déclinés par région et type ou taille de logement - actuellement trimestriels et non encore mensualisés - qui sont les plus suivis par les professionnels et le public sont basés sur la même méthodologie dite « hédonique ». C’est à dire qu’elle ramène, pour pouvoir les comparer et calculer un pourcentage correct d’évolution du prix moyen, les transactions réelles dans un cadre virtuellement toujours identique ; même si le nombre de studios et de cinq pièces effectivement vendus varie d’un mois à l’autre…
Mais c’est là que les questions fusent : d’abord, ces indices ne sont pas des niveaux de prix et du coup le particulier a du mal à situer son propre bien ; . Ensuite, même s’ils sont désaisonnalisés, ils sont trop décalés dans le temps pour donner par exemple l’hiver des prix d’hiver ; il faudra attendre le printemps – et même l’été pour les Notaires ; toujours un peu plus longs que les agents immobiliers, à cause des délais d’enregistrement des actes. Gênant pour l’analyse, surtout en cas de crise ! Enfin, il ne s’agit pas des mêmes informations de base ; encore plus gênant, toujours en cas de crise ?
Alors, pour en sortir et se approcher des indices anglo-saxons, Henri Buzy-Cazaux, secrétaire général de la FNAIM, propose une fois encore de faire la synthèse en rapprochant tous les fournisseurs de prix du marché à la mutation. Pourquoi pas, répond Maitre Humbert, qui préside en ce moment la Chambre des notaires de Paris Ile de France. On pourrait aussi inviter à la table l’autre moitié du marché, celle des transactions qui sont faites directement entre les particuliers, parfois à des prix supérieurs à ceux négociés par les agents immobiliers ; Catherine Néressis, la fondatrice de PAP, pense toutefois qu’estimer une valeur est très difficile, voire impossible…Mais, tous ensemble, on peut essayer. Sous la houlette de Catherine Rougerie, qui anime la division Logement de l’Insee et qui déclare qu’elle sait avec ses modèles économétriques simuler les indices hédoniques même s’il n’y a pas eu de transactions suffisantes…
Or c’est justement là que le bât blesse ; les lecteurs de ce blog le savent bien : ces derniers temps, le marché est devenu anormal, se limitant parfois aux seules ventes obligées pour des raisons diverses mais moins variées que d‘habitude... C’est ce qu’a également constaté, en étudiant particulièrement l’impact des successions sur les prix du mètre carré, Patrice De Moncan, expert immobilier appelé par l’Ajibat comme « grand témoin » dans cette affaire…Du coup, les indices manquent de base et il faut boucher les trous. C’est d’ailleurs ce que nous avons nous–mêmes tenté pour sortir les tableaux habituels pour Le Nouvel observateur et Challenges, avec l’aide de l’Argus du Logement et de son modèle d’estimation basé, lui, sur la méthode dite « paramétrique » par l’Insee.
Mais justement, en a-t-on le droit ? La réponse n’est pas évidente, ni statistiquement ni économiquement, même si ce n’est que pour une fois ! Car il semble que le marché redevienne un peu plus normal depuis le début de l’année. Et, comme le dit malicieusement Michel Mouillart – qui n’était pas invité dans ce débat de l’Ajibat, mais qui a été cité comme l’un des experts incontournables – en fait il n’y a pas eu de baisse des prix ; mais quelques transactions réalisées à un prix plus bas ? Il n’empêche que, dans le doute qui l’honore, la FNAIM a du retarder de plusieurs jours la publication de son baromêtre mensuel de février. Et encore sous une forme incomplète, se limitant à indiquer un « nouveau « repli mensuel de 0,3%. On suppose pour la France entière. Mardi prochain, les deux protagonistes – ou futurs compères ?- ont décidé de rendre public à quelques heures d’intervalle leurs analyse trimestrielle. Ce sera sur le dernier trimestre de 2008 – celui de la crise ? - pour les Notaires de la France entière et déjà le premier trimestre 2009 – celui de la reprise ? – pour la FNAIM…Rendez vous ici même mardi pour connaître le ou les résultats.
Ah j’oubliais : la dame de l’Insee nous a révélé qu’elle et ses services cherchaient à … prévoir les indices de prix de l’immobilier ! Alors cela, même les Américains ne le font pas encore.

http://conjoncture.blogs.nouvelobs.com/archive/2009/03/31/le-prix-de-l-immobilier-a-t-il-encore-un-sens.html




par Yves Le Grix 25/03/2009
GENERATIONS PIERRE

Crédit, prix, emploi... l'absence de visibilité nuit à la confiance


par Yves Le Grix
Les intentions d’achat des français restent fortes en immobilier, au niveau de 2008; mais l’accès difficile au financement bloque le marché selon le baromètre du groupement d'agences ORPI, réalisé avec le CREDOC. La difficulté de financement reste en effet avérée. Quoiqu’il soit difficile aujourd’hui d’y voir clair. Pour la...
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Published by Eva R-sistons - dans Tuyaux finance
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commentaires

Eva R-sistons 06/11/2009 01:03


merci Immo pour ces précisions de professionnel ! eva


immo 23/10/2009 16:38


Les prix n'ont certainement pas achevée leur baisse. En effet apres une decennie de hausse inconsidérée,  quelques mois ne peuvent suffir à gommer les abus et les exces de cette période. Il
est évident que les prix ne correspondent plus aux capacités financieres reelles des ménages. L'insolvabilité de ces derniers a conduit au retournement du secteur. Avec la fin du crédit immobilier facile, le volume d'acquéreurs potentiels est devenu bien sur
insuffisant. D'un autre côté, les actuels vendeurs ne sont pas responsables de la flambée des prix de ces dernieres années, mais revoir son prix à la baisse parait pourtant necessaire pour pouvoir
vendre désormais.
La négociation profite donc aux acquéreurs. Toutefois, pour fluidifier le marché, une baisse supplémentaire de l'ordre de 15 à 20 % serait nécessaire. Mais cela prendra probablement du temps.


Eva R-sistons 12/04/2009 11:56

Ah bon ? Merci ! Eva

blog immobilier Toulouse 10/04/2009 10:48

C'est un moment opportun pour investir dans l'immobilier aujourd'hui. Les taux de crédit sont intéressants et il y a de très nombreuses affaire à réaliser dans la pierre.

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