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9 avril 2009 4 09 /04 /avril /2009 04:51

06.02.2009



Le logement souffre
d'une crise structurelle

Contrairement à l’immobilier de bureaux qui connaît une sur-offre conjoncturelle en Île-de-France, le logement connaît, en France, une situation de sous-offre structurelle. Nous connaissons un déficit de logements estimé à 1,5 million d’unités depuis le début des années 1990, soit sans doute plus de 100 millions de m² ! L’Ile-de-France est d’ailleurs la région la plus gravement affectée par ce déficit. Cela s’est traduit par une augmentation des prix, une diminution de la vacance, une progression de la cohabitation et une accélération de la migration en régions. La raison en est connue : une sous-évaluation de la pression de la demande des ménages. Aujourd’hui, la baisse de la construction de logements combinée au regain de la démographie annonce un accroissement de cette pénurie. Il faut produire davantage de logements, mais surtout davantage de logements adaptés à la solvabilité des ménages : Les trois-quarts d’entre eux ont un budget ne dépassant pas 2 500 euros par mois. Il est donc nécessaire de repenser l’architecture productive afin que le gisement considérable de demande soit mieux exploité. Les investisseurs institutionnels ont certainement un rôle à jouer à condition qu’ils acceptent de se positionner sur le moyen terme, pour le moins.



SCENARIOS


Le retournement du marché résidentiel peut s'accompagner d'une crise plus ou moins longue et forte. L'un des scénarios table sur une baisse des prix de 35% sur six ans! Après un cycle fortement haussier d'une dizaine d'années, le marché de l'immobilier résidentiel est en train de se retourner. Certes, pour le moment, le recul des prix dans l'ancien comme dans le neuf reste timide. Mais la crise des subprimes a durci les conditions de crédit en France, ce qui limite le nombre de transactions. Entre 2000 et 2008, quelques 800.000 transactions annuelles se sont signées dans l'ancien. Actuellement, le volume des ventes dans l'ancien tournerait autour de 780.000 biens par an.
Anticipant une baisse de valeurs, les acquéreurs potentiels préfèrent reporter leur achat. Reste à évaluer l'ampleur de cette crise tant en termes de durée que de recul des prix.
Expert incontournable surtout quand il s'agit de long terme, Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil Général de l'environnement et du développement durable, constate que, sur une longue période, le prix des logements est étroitement lié dans le temps et dans l'espace au revenu par ménage. " Entre 1965 et 2001, les prix immobiliers en France ne se sont jamais écartés de plus de 10% d'un ratio moyen représentant 2,5 années de revenu par ménage " note ce spécialiste du prix des logements. Mais depuis 2002, la valorisation immobilière pour la France entière semble "atypique" puisqu'elle atteint plus de quatre années de revenu par ménage actuellement. " Pour retrouver la normalité historique, il faudrait une baisse nominale cumulée des prix voisine de 35% sur six ans " estime Jacques Frigitt, rejoint globalement par le dernier Observatoire de la Caisse d'Epargne consacré au logement. Cette baisse cumulée de 35% peut résulter par exemple d'un recul d'environ 7% par an entre 2008 et 2012.
Dans un deuxième scénario, Jacques Friggit fait l'hypothèse que les prix des logements ne bougeraient pas en monnaie courante. Avec une inflation à 2% par an, les prix devraient alors rester constants pendant dix-huit ans pour rejoindre le rythme prix / revenu par ménage enregistré durant la période 1965-2001.
Difficile de savoir quel scénario se réalisera. Selon Jacques Frigitt, le scénario rapide a environ six chances sur dix de se produire, le scénario lent trois chances sur dix, et un autre scénario, une chance sur dix.
De son coté, dans sa dernière étude trimestrielle, la banque HSBC prévoit une poursuite du coup de froid sur le marché immobilier jusqu'en 2012. Mais elle ne prononce pas sur l'ampleur de cette crise en termes de recul des prix.
A NOTER: une chose est sûre : les propriétaires immobiliers pourraient avoir quatre ou cinq ans à souffrir. " A l'inverse, le risque de correction immobilière présente l'aspect positif de restaurer du pouvoir d'achat aux particuliers souhaitant devenir propriétaires " conclut Jacques Friggit. Encore faut-il que les banques ne serrent pas trop le robinet du crédit.

http://conjoncture.blogs.nouvelobs.com/archive/2009/02/06/le-logement-souffre-d-une-crise-structurelle.html

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Published by Eva R-sistons - dans Economie
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commentaires

Eva R-sistons 10/04/2009 06:05

Merci petite Plume, de donner le LIEN cliquable de ton article, cordialement, eva

plumedecib 09/04/2009 11:31

En total désaccord avec cet article du Nouvel Obs. Soit les journalistes sont mal informés, incompétents, où ils ne prennent que la mousse de la vague pour écrire leurs articles.
L'immobilier ne manque pas en France. Il y a suffisamment de logements. Ceux-ci sont gardés vides pour favoriser la spéculation, mais aussi loués à des prix complètement dingues ! Je cherche un logement en ce moment. J'ai écrit mon expérience sur mon site Laboitatoits. A bientôt.

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