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7 novembre 2012 3 07 /11 /novembre /2012 05:17

 

Pourquoi l’immobilier français menace de s’effondrer de 63%

leadimg

Par Lionel Ségaut, auteur du blog Gold-up

L’immobilier influe directement sur la santé économique d’un pays : si les prix s’effondrent, l’ensemble du système bancaire est emporté par l’insolvabilité des emprunteurs lors de la revente. Ce constat a été fait aux Etats-Unis avec la crise des subprime et plus récemment en Espagne…

En France, les prêts à l’habitat représentent 51% des encours bancaires.

La moitié est donc directement exposée au risque de dépréciation.

Quand les prix sont poussés vers le bas, la valeur des biens ne couvre plus les montants empruntés et les entreprises de construction (fondement de l’économie) tombent les unes après les autres. Le chômage vient augmenter le risque d’insolvabilité des emprunteurs, etc.

La spirale déflationniste s’amorce.

La destruction de l’économie espagnole est la conséquence de l’éclatement de sa bulle immobilière et le même scénario se profile silencieusement en France.

Si l’Etat sauve les institutions bancaires en faillite — ce qui est déjà le cas pour le Crédit Immobilier de France — la nation se porte garante de la banqueroute des banques et la BCE imprime des billets pour camoufler l’insolvabilité de la nation.

Les banques françaises s’apprêtent-elle à vivre le cauchemar immobilier espagnol ?

Depuis plus de 20 ans, la pierre en Espagne comme en France n’a cessé d’être gonflée de papier :

Graphique des encors de crédits immobiliers en Esapgne et en France, 1980-2012

Mais si l’on fait un zoom arrière à l’aide du graphique suivant, nous constatons une chose frappante : de 1970 à 1997, les prix de l’immobilier (courbe rouge), le CAC 40 (courbe bleue), le PIB par ménage (courbe verte) et le prix des loyers (courbe violette) évoluent à la même vitesse en ordre serré.

Graphique de la comparaison bourse et immobilier

Puis, deux fortes surévaluations (bulles spéculatives) surviennent :

  1. Sur le CAC 40 en 2000
  2. Sur le CAC 40 ET l’immobilier en 2007

Pour l’instant, seul l’indice parisien s’est dégonflé, même s’il reste surévalué par rapport à la richesse détenue par citoyen français.

Il est plus ou moins admis par les économistes que la tendance de la bourse suit celle de l’immobilier. Nous constatons donc une aberration historique : le niveau des prix de la pierre est équivalent à son niveau de 2007 alors que le CAC 40 était à 6 000 points !

Le prix des logements a toujours progressé au même rythme que le PIB par ménage et l’indice parisien depuis 1970 ; une baisse de 63% remettrait l’immobilier au niveau des revenus et des actions.

Pour contrer cette correction et maintenir le marché immobilier en lévitation, la magie économique devrait intervenir sur deux secteurs :

  1. Faire exploser rapidement le taux de richesse détenue par citoyen de 70%
  2. Tout en propulsant une hausse des loyers d’environ 100%

Comme indiqué dans le guide de self-défense financière (en savoir plus), l’immobilier français n’a pas encore souffert grâce aux manoeuvres concertées de la Banque centrale européenne et du système bancaire, les capacités d’action se sont émoussées depuis 2008.

Ce graphique confirme une nouvelle fois ma certitude que l’immobilier s’apprête à subir une double contraction (rattrapage de 2000 et de 2008) en une seule fois !

Le pire est donc devant nous… et 2013 pourrait être l’année de la débâcle.

Conseil : si actuellement vous avez du mal à vendre votre logement, ne fixez pas votre prix en fonction de votre capital restant dû et/ou de votre nouvel achat, mais en fonction de ce qui s’est déjà vendu dans votre quartier à caractéristiques égales.

Un prix légèrement en dessous de la moyenne vous garantit une vente rapide et vous évitera d’être pris dans la tempête qui s’annonce.

Si toutefois vous persévérez à croire que nous sommes dans une situation de “retour à la normale” et que vous ne modifiez pas votre prix de vente, je vous invite à comparer les bulles spéculatives du CAC 40 et de l’immobilier du graphique précédent avec celui-ci (vous y verrez d’étranges similitudes) :

Graphique des principales phases d'une bulle spéculative

 

Pourquoi l'immobilier français menace de s'effondrer de 63%

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